貸す時のQ&A｜センチュリー21ベストハウジング千葉

貸す時のQ&A

賃貸経営よくある質問

Q1持っている土地を更地のまま貸すのは損なのですか？

土地の賃貸借は長期に及ぶことが多いため、賃貸借の契約の際は、後でオーナー様にとって不都合が生じないように金額や貸借期間、その他の条件の取り決めなどさまざまな点で注意が必要です。
更地でなく、土地を整備して駐車場として貸すことも考えられます。ただし、駐車場として事業を営んでも、固定資産税や都市計画税が減ることはありません。
更地でなく、住宅用地として利用している場合には、固定資産税や都市計画税の減額措置が受けられます。

Q2アパート経営にはどんなメリットがありますか？

安定した収入を毎月、そして長期的に得られることです。もちろん、そのためにはアパート経営を事業として成功させる必要があります。
また、アパートを建てる際にローンによって資金を調達した場合でも、アパートの賃料収入によってローンの債務を毎月支払ったうえで、さらに収益も残すということが可能です。
さらに、アパートを建てることによって、更地や駐車場として利用する場合よりも、固定資産税や都市計画税、相続税などで高い節税効果が得られます。

Q3不動産や賃貸住宅経営についての情報を得るには、どうすればよいですか？

一般的な方法としては、書籍や雑誌、あるいはインターネットなどである程度の情報は得られるでしょう。
このうち、書籍については著者の経験や実績、実際に書かれている内容が重要なポイントとなってきます。また、不動産や税制などについての情報は制度や仕組みが変わることが多いので、発行年月日が古いと役に立たない場合があります。
雑誌やインターネットについては、比較的最新の情報が得られる場合もありますが、これらについても書かれている内容の信憑性などについては検証する必要があるでしょう。
ベストな方法は、やはりオーナー様からの質問にも答えられる専門家やプロフェッショナルから情報を得ることです。

Q4アパートを建てる計画はどのようにして建てればよいですか？

多くのオーナー様は、アパートを建てるのははじめてという方々かと思います。
アパート経営の最大のメリットは、長期的な安定収入です。当然、アパートを建てる際のポイントも、「収益の得られる」物件になるかどうかということが大きな鍵となります。
ほとんどのオーナー様にとって、土地そのものや近辺の調査から事業計画、建築プラン立案と施工の実施、そしてさらに経営管理までをご自身で進められることは大きな負担となるはずです。
こうした負担を減らすとともに、収益の見込めるアパートを建てるためには、調査からプランニング、さらに管理代行まで何でも相談できる会社を見つけることが大切になってきます。

Q5アパートを経営するにあたっては、どのような事業リスクが考えられますか？

オーナー様にとって最も心配なことのひとつは、空室の発生するリスクでしょう。空室リスクに対しては、市場調査や入居者ニーズなどをふまえたうえで事業計画を十分検討し、競争力の高いアパートを建てることがまず先決です。
また、 一定額の家賃を保証してくれる一括借上げシステムも検討しておくとよいでしょう。
その他のリスクとしては、変動金利でローンを組んだ場合の金利上昇リスクや、アパートが火災や地震の被害を受けたときのリスクなど、事前に起こりうるあらゆるリスクを想定したうえで、事業計画を立てる際に対策を考えておくことが重要です。

Q6入居者や建物の管理がわずらわしいのですが？

賃貸住宅の経営においては、入居者の募集や、すでに入居している住人の方々の管理、さらに建物自体のメンテナンスとさまざまなケアやフォローが必要になってきます。そのような業務がわずらわしいと感じられるのも無理はないでしょう。
そのようなオーナー様に対しては、入居者と建物、両方にかかわる管理や日常業務を委託できるシステムがあります。安定した賃貸住宅の経営のためには、建てた後の入居者管理や建物のメンテナンスは非常に重要なポイントとなります。
経験豊富なプロフェッショナルへの業務委託をご検討されることをおすすめします。

Q7アパートを建てるための資金が足りませんが？

通常の住宅ローンのように、賃貸住宅の場合にもローンを利用することが可能です。さまざまな金融機関が、賃貸住宅ローンのサービスを提供しています。
オーナー様が現在、口座を持っていらっしゃる金融機関をはじめ、上記のような各金融機関の賃貸住宅ローン部門に問い合わせてみるとよいでしょう。
また、通常の住宅ローンでは、対象となる不動産の担保としての価値や、オーナー様個人の信用が審査の基準となりますが、賃貸住宅ローンの場合には、「ノンリコースローン」と呼ばれるローンがあります。
この「ノンリコースローン」とは、債務者の責任を限定的にするものです。評価の基準となるのは、不動産の担保としての価値ではなく、その不動産から得られるであろう収益を基準として融資をするシステムになっています。
「ノンリコースローン」を利用すると、債務不履行の場合でも債務者の全財産に責任が及ぶことはなく、対象となる不動産に限定されています。
いずれにしても、返済シミュレーションなどによって慎重にご検討されるとよいでしょう。

Q8アパート経営の事業計画はどのように立てるのですか？

まずポイントとなるのが、オーナー様の土地の立地条件（地域性、広さ、形状、周りの環境など）をチェックしたうえで、入居者のターゲットやニーズなどさまざまな側面から分析・調査を行うことです。
そうした市場も含めた調査が済んでから、はじめて実際の建物がどのようなものになるかのプランニングに入ります。このとき、建築コストはもちろん、予想される賃料収入、ローンを組む場合の返済プランなど、全体の事業計画も立てて検討します。
オーナー様がお持ちの土地にマッチしたプランを立てることはもちろん重要ですが、オーナー様ご自身の人生設計などのご要望に沿ったかたちで、トータルにご満足いただける事業計画を立てることも成功のポイントです。

Q9アパートの設計のポイントは何でしょうか？

どのようなアパートを設計するかについてですが、事業計画を立てる際に行う土地診断および市場調査によって、設計の方向性が出てきます。
単身者向けなのか、それともファミリー向けなのか。当然、各部屋の間取りなども変わってきます。
また、外観や内装など、どの程度のグレードにするか、テラスなどどのような付加価値をつけるかによって想定される賃料も異なりますし、入居者のタイプも変わってきます。
さらに、耐震性や耐火性、防音など、入居者が気にするポイントをどのようにクリアするかも大切です。アパートの工法・構造にかかわってくるとともに、建築コストも考慮する必要があります。
また、オーナー様ご自身が敷地内に住まわれる自宅併用型のアパートの場合には、オーナー様と入居者のエントランスをどうするか、お互いのプライバシーを守るにはどのような設計にするかもポイントとなります。

Q10どのような土地でもアパートが建てられますか？

いわゆる変形地や狭小地といった、建物を建てるうえで制限を受けやすい土地でも、そうした土地に対応したプランを立案できるプロフェッショナルであれば、入居者ニーズやオーナー様のご希望に沿ったアパートを建てることが可能です。
また、特に都市部の場合には、斜線制限や日影規制などの法的規制に準じなければならないことが多々あります。
フリープランの設計技術により、法的規制をクリアしながらオーナー様の敷地を最大限に有効活用することが可能です。オーナー様のご希望を無理なくかなえる理想の賃貸住宅を実現します。